Compraventas y fraudes: ¿de quién es la casa?

Resumen

Quién se queda con un inmueble vendido dos veces o vendido por quien no es su dueño; qué protege el Registro Público y en qué difieren el Código Civil Federal y el de la Ciudad de México; los requisitos de la buena fe registral y su límite, fijado en 2025 por la Suprema Corte, cuando hay documentos falsos; qué puede reclamar el comprador engañado y qué defensas tiene el dueño.

Lo que vas a aprender

• En la doble venta de un inmueble prevalece la venta que primero se inscribe, no la que primero se pagó.
• La inscripción no hace dueño ni convalida lo nulo; protege al tercero de buena fe en los términos del art. 3009, que no dice lo mismo en el código federal y en el de la Ciudad de México.
• La buena fe registral exige cuatro requisitos, entre ellos un precio razonable.
• Desde 2025 es jurisprudencia: si la cadena nace de un documento falso o sin consentimiento del dueño, prevalece el dueño.
• El comprador que pierde la casa conserva acciones de dinero contra quien le vendió.

Documentos que se estudian

Un extracto de cada uno. El texto completo de los extractos, con su fuente, está en la lectura.

1. Código Civil Federal y Código Civil para el Distrito Federal

   Artículo 2266

   «Si la cosa vendida fuere inmueble, prevalecerá la venta que primero se haya registrado; y si ninguna lo ha sido, se observará lo dispuesto en el artículo anterior.»

2. Código Civil Federal y Código Civil para el Distrito Federal

   Artículo 2270

   «La venta de cosa ajena es nula, y el vendedor es responsable de los daños y perjuicios si procede con dolo o mala fe; debiendo tenerse en cuenta lo que se dispone en el título relativo al Registro Público para los adquirentes de buena fe.»

3. Código Civil Federal

   Artículo 3009 (texto de 1979)

   «El Registro protege los derechos adquiridos por tercero de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante, excepto cuando la causa de la nulidad resulte claramente del mismo registro. Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando la Ley.»

4. Código Civil para el Distrito Federal

   Artículo 3009 (reformado G.O. 23 de julio de 2012)

   «No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los actos o contratos que se otorguen o celebren por personas que en el Registro aparezcan con derecho para ello, no se invalidarán en perjuicio de tercero de buena fe una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho de su otorgante o de titulares anteriores en virtud de título no inscrito aún siendo válido o por causas que no resulten claramente del mismo Registro. Lo dispuesto en este artículo no se aplicará al último adquirente cuya adquisición se haya efectuado en violación a disposiciones prohibitivas o de orden público. […]»

5. SCJN, Primera Sala

   Jurisprudencia 1a./J. 82/2013 (10a.), contradicción de tesis 160/2013

   «…(a) haya adquirido un derecho real sobre el inmueble de que se trate de quien aparece como titular registral, por virtud de un acto jurídico que se presuma válido al momento de la adquisición o de una resolución judicial; (b) haya inscrito en el Registro Público de la Propiedad a su favor el derecho real adquirido; (c) haya adquirido a título oneroso, entendiendo por tal, que debe existir una proporción razonable entre el valor de la cosa y el precio o contraprestación pagado por ella; y, (d) siempre y cuando no haya pruebas suficientes de su conocimiento respecto de los vicios del título de su vendedor, en su caso, o éstos no se desprendan claramente del propio Registro Público de la Propiedad.»

6. SCJN, Primera Sala

   Jurisprudencia 1a./J. 177/2025 (11a.)

   «DERECHOS A LA PROPIEDAD PRIVADA Y DE SEGURIDAD JURÍDICA DE LOS PROPIETARIOS ORIGINARIOS. DEBEN PREVALECER FRENTE A LA PROTECCIÓN REGISTRAL DE LOS TERCEROS ADQUIRENTES CUANDO EL ACTO TRASLATIVO DERIVE DE LA CONTRAVENCIÓN A NORMAS DE INTERÉS PÚBLICO.»

El Registro y la buena fe