Lección VI.3

El contrato de arrendamiento

De la locatio conductio romana al juicio oral del Código Nacional: forma, deberes, terminación y despojo

Video de 12:14 Lectura de 14 páginas · 25 minNivel: licenciaturaActualizada al 16 de octubre de 2026

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Capítulos del video

Resumen

Qué es el arrendamiento y de dónde viene; por qué el contrato verbal existe pero cuesta probarlo; qué debe cada parte aunque nada se haya pactado; cómo termina y qué es la tácita reconducción; por qué el dueño que cambia la cerradura puede cometer despojo, y cómo funciona el juicio de arrendamiento del Código Nacional.

Lo que vas a aprender

  • El arrendamiento nace del consentimiento: el escrito sirve para probarlo, y su falta se imputa al arrendador.
  • Aunque el contrato calle, el arrendador repara lo necesario y el arrendatario paga, cuida y usa la cosa para lo convenido.
  • Vencido el plazo sin oposición, el contrato sigue por tiempo indeterminado; hay diez días para oponerse.
  • El dueño que ocupa por su cuenta el inmueble que posee el inquilino puede cometer despojo.
  • En la Ciudad de México, desde 2024, todo va por un juicio oral del Código Nacional, con embargo por rentas y tres meses de gracia.

Personajes

Quién fue cada uno, en qué campo trabajó y qué aportó.

Gayo

siglo II d. C.

derecho romano

Quién fue
Jurista y maestro de derecho de quien se sabe muy poco, ni siquiera su nombre completo. Sus Instituciones, un manual para estudiantes, se conocieron casi íntegras gracias a un palimpsesto hallado en Verona en 1816.
Qué aportó
Ordenó el derecho privado en personas, cosas y acciones, y clasificó las obligaciones; su manual sirvió de modelo a las Instituciones de Justiniano y, a través de ellas, a la enseñanza del derecho civil.

Ulpiano

siglo III d. C.

derecho romano

Quién fue
Domicio Ulpiano, jurista de la época de los Severos; llegó a prefecto del pretorio, el cargo más alto de la administración, bajo el emperador Alejandro Severo.
Qué aportó
Sus comentarios al Edicto del pretor son una de las fuentes más extensas del Digesto. En el título sobre el arrendamiento (D. 19.2) se conservan, entre otros pasajes suyos, el de la reconducción tácita y el de los riesgos que el arrendador soporta ante la fuerza a la que no se puede resistir (D. 19.2.15.2).

Documentos que se estudian

Un extracto de cada uno. El texto completo de los extractos, con su fuente, está en la lectura.

  1. Código Civil para el Distrito Federal

    Artículo 2398, párrafos primero y segundo

    «El arrendamiento es un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.»
  2. Gayo, Instituciones

    Libro III, 135 y 142

    «Las obligaciones nacen del consentimiento en las compraventas, los arrendamientos, las sociedades y los mandatos.»

    Traducción propia del latín; el texto original está en la lectura.

  3. Código de Justiniano

    C. 4.65.9 (Alejandro Severo, año 234)

    «El comprador de un fundo no está obligado a respetar al colono a quien el dueño anterior se lo arrendó, a menos que lo haya comprado con ese pacto.»

    Traducción propia del latín; el texto original está en la lectura.

  4. Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito

    Tesis aislada I.5o.C.80 C (11a.), amparo directo 47/2023

    «…aunque el contrato de arrendamiento puede celebrarse verbalmente, la dificultad se presenta al momento de probar la relación contractual […] puede ofrecerse cualquier medio de prueba, siempre que se acrediten los elementos esenciales del contrato escrito…»
  5. Código Civil para el Distrito Federal

    Artículo 2412, fracciones I a V (extracto)

    «El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso: I. A entregar al arrendatario la finca arrendada, con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido […]; II. A conservar la cosa arrendada en buen estado, salvo el deterioro normal del uso […], haciendo para ello todas las reparaciones necesarias […]; III. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables; IV. A garantir el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato; V. A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.»
  6. SCJN, Primera Sala

    Jurisprudencia 1a./J. 31/2001 (contradicción de tesis 50/99-PS)

    «…no puede legalmente manifestarse oposición cuando todavía está vigente el contrato respectivo […] la oposición para la continuación del arriendo debe ser manifestada por el arrendador después del vencimiento del contrato, pero dentro del término prudente […] que se ha fijado de diez días contados a partir del siguiente al de vencimiento del contrato.»
  7. Código Penal para el Distrito Federal

    Artículo 237, primer párrafo y fracción II (despojo)

    «Se impondrán de seis a once años de prisión y de doscientas a mil unidades de medida y actualización: […] II. Al que de propia autoridad y haciendo uso de cualquiera de los medios indicados en la fracción anterior o furtivamente, ocupe un inmueble de su propiedad, en los casos en que la ley no lo permite por hallarse en posesión de otra persona o ejerza actos de dominio que lesionen derechos legítimos del ocupante…»
  8. Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares

    Artículo 525

    «En caso de que dentro del juicio a que se refiere este Capítulo, se demande el pago de rentas atrasadas por dos o más meses de acuerdo con el contrato suscrito por las partes, la parte actora podrá solicitar a la autoridad jurisdiccional que, al momento del emplazamiento o al dar contestación a la demanda, la demandada acredite con los recibos de renta correspondientes o escritos de consignación debidamente sellados, que se encuentra al corriente en el pago de las rentas pactadas y no haciéndolo se embargarán bienes de su propiedad suficientes para cubrir las rentas adeudadas.»

De Roma a la Ciudad de México

siglo IIGayo cuenta el arrendamiento entre los contratos consensuales y exige una renta cierta.
234Alejandro Severo: el comprador no tiene que respetar al arrendatario (C. 4.65.9).
1804El Código Civil francés invierte la regla: el comprador no puede expulsar al arrendatario (art. 1743).
1928Se publica el Código Civil para el Distrito Federal.
1948Decreto de prórroga de los contratos de arrendamiento: las «rentas congeladas».
1992Se abroga el decreto de 1948.
1993Reforma del arrendamiento en el Código Civil; se deroga el desahucio en el Distrito Federal.
2024Reforma de los recibos y registro digital de contratos en la Ciudad de México; desde el 1 de diciembre, el arrendamiento se tramita con el Código Nacional.

Para pensar

Preguntas para el repaso

Respóndelas por escrito antes de volver a la lectura. Lo que escribas se queda en tu navegador.

  1. ¿Qué elementos esenciales del arrendamiento enumera el artículo 2398 y cuál de ellos venía ya de la merces certa romana?

  2. ¿Por qué, si el contrato verbal existe, la falta de forma perjudica sobre todo al arrendador?

  3. ¿Qué presume el artículo 2448 E del Código Civil de la Ciudad de México y cómo altera la carga de la prueba?

  4. ¿Qué reparaciones corresponden al arrendador y cuáles al arrendatario? ¿Por qué es arriesgado descontarlas de la renta?

  5. ¿Cómo pasó el derecho de la regla emptio tollit locatum a la subsistencia del arrendamiento tras la venta?

  6. ¿Cuándo opera la tácita reconducción y entre qué momentos puede el arrendador oponerse?

  7. ¿Por qué el dueño que cambia la cerradura del inmueble que arrendó puede cometer despojo?

  8. ¿Qué permite al arrendador el artículo 525 del CNPCF y qué beneficio da al arrendatario el artículo 1006?

Glosario

Arrendador y arrendatario
Quien concede el uso de la cosa y quien lo recibe a cambio de la renta; en el habla diaria, casero e inquilino.
Locatio conductio
Nombre romano del arrendamiento; un contrato consensual que exigía una renta cierta (merces certa).
Ad probationem
Forma exigida para probar un acto, no para que exista; su falta no anula el contrato, pero obliga a demostrarlo por otros medios.
Tácita reconducción
Continuación del arrendamiento por tiempo indeterminado cuando, vencido el plazo, el arrendatario sigue en el inmueble sin oposición del arrendador.
Terminación y rescisión
La primera se pide porque se cumplió el plazo o se dio el aviso; la segunda, porque una parte incumplió.
Consignación de llaves
Entrega de las llaves ante un juez cuando el arrendador se niega a recibir el inmueble.
Despojo
Delito de quien, de propia autoridad y con violencia, engaño o furtivamente, ocupa un inmueble ajeno, o el propio cuando lo posee otra persona.
Desahucio
Antiguo juicio sumario para desocupar un inmueble por falta de pago de rentas; el Código Nacional ya no lo contempla.
Fuentes26, en el orden en que la lectura las citaVer todas
  1. 1.LeyCódigo Civil para el Distrito Federal (aplicable en la Ciudad de México), arts. 1o., 2398, 2399, 2406, 2409, 2412, 2414-2416, 2423, 2425-2427, 2429, 2430, 2441-2445, 2448 C, 2448 D, 2448 E («2428 (SIC) E»), 2448 F, 2478, 2480, 2483, 2487, 2489 y 2490; publicado en el DOF en 1928, última reforma G.O. CDMX 20 de agosto de 2026.data.consejeria.cdmx.gob.mx
  2. 2.LeyCódigo Civil Federal, arts. 1o., 2409 y 2478, última reforma DOF 14 de noviembre de 2025.diputados.gob.mx
  3. 3.Documento históricoGayo, Instituciones III, 135 y 142.thelatinlibrary.com
  4. 4.Documento históricoDigesto de Justiniano 19.2.1 (Paulo), 19.2.13.11 (Ulpiano), 19.2.25.1 y 19.2.25.2 (Gayo).thelatinlibrary.com
  5. 5.Documento históricoCódigo de Justiniano 4.65.9 (Alejandro Severo, año 234).thelatinlibrary.com
  6. 6.Documento históricoCode civil des Français (1804), art. 1743, versión de 1804, según el Musée Criminocorpus.criminocorpus.org
  7. 7.Diario OficialDecreto que abroga el diverso que prorroga los contratos de arrendamiento de las casas o locales que se citan, DOF 30 de diciembre de 1992, art. 1o. (consultado en la reproducción de vLex).vlex.com.mx
  8. 8.LeyCódigo de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, arts. 499 (derogado DOF 21 de julio de 1993), 517 y 962, última reforma G.O.C.D.M.X. 18 de julio de 2018.data.consejeria.cdmx.gob.mx
  9. 9.Diario OficialDeclaratoria de entrada en vigor del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares en la Ciudad de México, DOF 26 de agosto de 2024 (modificada DOF 17 de junio de 2025 y 6 de julio de 2026), art. 1o., apartado A, fr. I.dof.gob.mx
  10. 10.Tesis del SemanarioSCJN, Primera Sala, 1a./J. 62/2005, jurisprudencia, registro digital 175999.sjf2.scjn.gob.mx
  11. 11.Tesis del SemanarioQuinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, I.5o.C.80 C (11a.), tesis aislada, registro digital 2026698.sjf2.scjn.gob.mx
  12. 12.Tesis del SemanarioSegundo Tribunal Colegiado del Sexto Circuito, VI.2o.49 C, tesis aislada, registro digital 202001.sjf2.scjn.gob.mx
  13. 13.Tesis del SemanarioRubros del Semanario Judicial de la Federación consultados en el buscador oficial sin texto íntegro: registros 201114, 202362, 215882 y 239850 (octubre de 2026).sjf2.scjn.gob.mx
  14. 14.Tesis del SemanarioSCJN, Tercera Sala, Quinta Época, tesis aislada, registro digital 363986.sjf2.scjn.gob.mx
  15. 15.Tesis del SemanarioDécimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, I.11o.C.70 C (10a.), tesis aislada, registro digital 2008523.sjf2.scjn.gob.mx
  16. 16.Tesis del SemanarioSCJN, Tercera Sala, Sexta Época, jurisprudencia 122, Apéndice 1917-1995, t. IV, p. 81, registro digital 392249.sjf2.scjn.gob.mx
  17. 17.Tesis del SemanarioSCJN, Primera Sala, 1a./J. 31/2001, jurisprudencia, registro digital 189248.sjf2.scjn.gob.mx
  18. 18.Tesis del SemanarioTercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, I.3o.C.73 C (11a.), tesis aislada (amparo directo 313/2022), registro digital 2028929.sjf2.scjn.gob.mx
  19. 19.ConstituciónConstitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, art. 17, última reforma DOF 7 de octubre de 2026.diputados.gob.mx
  20. 20.LeyCódigo Penal para el Distrito Federal, art. 237, primer párrafo reformado G.O. CDMX 21 de noviembre de 2025; última reforma G.O. CDMX 21 de agosto de 2026.data.consejeria.cdmx.gob.mx
  21. 21.LeyCódigo Penal Federal, art. 395, última reforma DOF 13 de marzo de 2026.diputados.gob.mx
  22. 22.Tesis del SemanarioSCJN, Primera Sala, 1a./J. 15/2005, jurisprudencia, registro digital 179045.sjf2.scjn.gob.mx
  23. 23.LeyCódigo Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, arts. 520-522, 524, 525, 528 y 1006, y artículo segundo transitorio; DOF 7 de junio de 2023, última reforma DOF 15 de enero de 2026.diputados.gob.mx
  24. 24.LeyCódigo de Procedimientos Civiles del Estado de Tamaulipas, art. 548, última reforma POE 18 de diciembre de 2017 (copia publicada por el Gobierno del Estado).tamaulipas.gob.mx
  25. 25.Tesis del SemanarioSCJN, Tercera Sala, 3a./J. 10/92, jurisprudencia, registro digital 206795.sjf2.scjn.gob.mx
  26. 26.Proceso legislativoGaceta Parlamentaria de la Cámara de Diputados, 22 de septiembre de 2026, iniciativa de prórroga del CNPCF; y expediente 7502 (29 de abril de 2026).gaceta.diputados.gob.mx

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